[服务项目]主题： 土地属性及评估两种方法——上海房 ... 发布者： 上海房地产评估公司
09/08/2021
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土地属性及评估两种方法——上海房地产评估公司
土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。（上海房地产评估）同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。
在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。
土地评估的两种方法——上海房地产评估公司小编来为大家娓娓道来：
一：
市场比较法
市场比较法是土地估价中至基本、至常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
二：
收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出仓，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
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最后更新: 2021-09-08 08:48:11
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