房地产接受估价委托明确估价范围_房地产评估公司

房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，(房地产评估)包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等

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司法鉴定评估房地产业务初期，估价机构接到委托人委托时，应明确该估价业务是否可承接：

1、须为以房地产为主的估价对象

2、司法鉴定机构不应承接的业务范畴：

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料；可承接的，应与估价委托人签订《司法鉴定估价委托合同》。委托合同中，应明确估价的基本事项：如估价目的、价值时点、估价对象范围、价值类型等。尤其是还要明确界定评估业务各方的责任和义务，从而规范各方的行为和责任，有效化解房地产估价师的执业风险。

此外在接受房地产司法鉴定评估时，还要根据不同的估价对象确定合理的估价范围。一般情况下，独立房屋要包含所占用或分摊的土地使用权；估价对象为非独立或属于整体房地产中的一部分时，要提醒司法部门估价对象还要包含所应分摊的通道、停车位及水、电、中央空调等配套设施，避免执行时出现不必要的纠纷。

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