[服务项目]主题： 广州珠江区购房指南:二手房买卖请 ... 发布者： 蜗牛家
04/18/2019
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广州珠江区购房指南:二手房买卖请走好这十六步
之所以大家感觉二手房交易复杂，之所以在二手房交易过程中容易产生纠纷，其中一个很重要的原因就是大家对二手房交易的流程不熟悉，有时候卖方觉得应该先干这个，而买方觉得应该先干那个，双方如果达不成一致就会僵持甚至产生矛盾。鉴于近期不少网友咨询交易流程，今天蜗牛家将整个交易流程进行剖析，尽可能将每一步的细节都展现出来。
第一步：资金预算。打算买房子了，自己手里有多少钱，预算范围是多少，至多能承受多少钱，需做到心中有数。
第二步：贷款资格初审。如果需要贷款，要打出征信报告和流水，找银行的客户经理或者专门的过户贷款服务机构(比如炜哥，做个广告哈!)做一下大体的初审，看看是否能贷下款来，看看大约的贷款额度和月还窾数。关于这个事情，炜哥曾经专门写过一篇文章(《买房，一定先看贷款资料再交定金!》)，大家可以点击详细了解。
第三步：看房。现实中，很多人往往忽略了前两步，盲目地去看房子，至终弄得自己很被动。前两步大体确定之后，再去找品牌的房产中介公司，向其说清楚购房的需求和资金预算。房地产经纪人会根据您的具体情况匹配合适的房源。这个阶段因人而异，有的人可能看半年，不一定能相中一套，花中挑花挑个眼花;有的人可能看一两天，就确定了房子。
第四步：房屋查档。确定意向房源之后，就要落实该房屋的权属情况。卖方持房产证原件到房管局调取房屋档案，了解房屋是否有抵押、是否有查封等限制交易的情况;如卖方提供的房屋合法，才可以上市交易，这一步至好有房地产经纪人或者买方陪同见证。
第五步：签订定金合同。看中房子并确定可正常交易后，如果想尽快将房子确定下来，买卖双方可签订定金合同。
第六步：签订正式买卖合同。实际情况中，很多交易越过了第五步直接签订买卖合同。签订合同当日缴纳定金、中介费等，约定首付交付时间、过户时间、交房时间等各种细节以及违约责任。
第七步：限购资格审查。济南市户籍居民家庭需提交家庭成员验证、婚姻证明、户籍证明、拟购房人签字的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》;非济南市户籍居民家庭除以上材料外，还要提交自购房之日前3年内连续24个月(含)以上的已缴纳社会保险的家庭成员姓名、验证信息或者在本市缴纳个人所德禾兑完税证明原件、复印件;非济南户籍全日制大学本科(含本科)以上的购房者需提供验证明、户籍证明、婚姻证明、笔业正、学位证、劳动合同，6个月的已缴纳社会保险证明;驻济部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)验证件原件和复印件，以及部队开具的单位证明文件。
二手房交易注意事项
第八步：网签。通过核验的购房家庭，可在济南不动产登记大厅办理网上签约手续。网上签约完成后，卖方就不能将房屋再卖给其他人，有效防止一房二卖。
第九步：银行贷款面签。买卖双方带齐验证、婚姻证明、户籍证明、征信报告、流水、收入证明、网签合同等材料，前往银行进行面签，等待银行审批，一般一周时间出结果。该步骤阶段，房地产经纪人会联系专业的评估公司到房源处进行评估，评估机构向银行出具评估报告，银行一般会根据评估价格来计算购房者的贷款额度。
第十步：卖方解押。银行贷款审批通过之后，如果卖方的房子有贷款，需先将贷款还清之后，才可进行过户。卖方解押的资金从哪里来?此阶段有时就会有分歧，我们可以分析一下：卖方卖房子说明他缺钱，此时让他自己凑钱去解押，一般比较困难，这种情况下，大多数是用买方的首付款去解押，不足的部分只能卖方去解决或者找第三方掂资机构。
第十一步：过户。房屋解押完成之后，买卖双方携带申请人验证明、不动产权属证书和网签合同去不动产登记大厅申请过户，若是房改房需卖方夫妻双方到场。
第十二步：缴税。在不动产登记大厅申请后，拿着相应材料去税务窗口申请缴税，税务机构联网审核缴税申请后，办理完税手续，如申请减免税还需提供结婚证、原购房法据、原契税完税证明、房改房提供原购房收据(国有住房出仓收入专用票据)或原购房合同。
第十三步：领取新不动产证。办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，一般三到五个工作日出新证。按照住宅类80元/件、非住宅类550元/件的标准向主管部门缴纳费用之后，即可领取新证。
第十四步：办理抵押登记。领取新证之后，等待银行通知，带齐验证和不动产证前往济南市政务服务中心办理抵押登记，两三个工作日可出他项权证。
第十五步：银行放款。出他项权证之后，等待银行放款，根据各个银行的情况，放款时间也有所不同。目前银行额度较为充足，一般一周左右时间即可放款。
第十六步：交房。将物业费、水费、电费、有线电视费、燃气费、暖气费、车位管理费等进行交接，同时将房门钥匙、地下室钥匙、报箱钥匙等进行交接。至此，买方办理了新不动产权证并实际收房，卖方拿到了全款，皆大欢喜，整个交易过程全部完毕。
实际交易中，一些顺序也可以颠倒，买卖双方可自行协商。比如，网签的时间和给首付的时间，一般卖方为了保证自己的权益，会要求买方网签时就要给首付;但此时银行审批还未通过，银行面签时还需要网签合同，所以站在买方立场，需要银行审批通过之后，过户之日再给卖方首付款;遇到这种情况，只能双方协商，但炜哥建议采取过户之日给首付的方式进行。
掌握这十六个步骤，您就能宏观地驾驭整个交易过程，不至于乱了阵脚。当然每一步里面，也有很多注意事项，炜哥以后会慢慢道来。炜哥也祝愿您在二手房买卖过程有一个美好的体验!
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最后更新: 2019-04-18 09:04:01
