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11/13/2013
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房地产信托产品兑付风险预警房地产市场
“目前出现的房地产信托产品兑付风险，反映出房地产市场的政策风险和市场风险正在加剧。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉日前在接受《证券日报》记者采访时指出。
据悉，继5月份中信信托“舒斯贝尔”等项目出现兑付风波后，日前，包括四川(楼盘)信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。房地产信托产品兑付风险如雨后春笋，无疑为今年年底即将集中到期的房地产信托市场蒙上一层阴影。
中国信托业协会的至新数据显示，2013年三季度末房地产信托融资规模达到8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%。分析显示，今年三季度房地产信托新增1675亿元，创2010年以来历史至高水平；今年三季度房地产信托相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544亿元环比上涨8.48%。
韩长吉表示：“政策风险主要体现在房地产宏观调控政策依然不放松，房企融资渠道受阻，资金承压，多方面难以有很大作为；市场风险主要体现在地产商拿地成本趋高，部分地区房地产市场出现饱和。同时值得注意的是，项目要得到市场的认可也不是一件容易事，目前房企的毛利率已经呈现普遍下降的趋势。”
同花顺iFind的相关数据显示，今年前三季度，141家上市房企整体实现营业收入3767.48亿元，同比增长33.56%，实现净利润462.59亿元，同比增长32.15%。在楼市回暖背景下，房企销售毛利率却悄然降至近三年来的新低：2013年三季度这一数据已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年销售毛利率分别为39.74%、37.34%。
分析人士认为，目前出现的局部房地产信托兑付问题只是单一事件，房地产信托整体兑付风险依然较校金牛理财网研究中心研究员何法杰指出：“今年以来，房地产市彻是很不错的，各地区房价均出现较大幅度的上涨，但这也有可能引发推出进一步的调控措施。如果房地产调控再度加强，经济增长继续下行，兑付风险将会加大。”
一方面是毛利率的下滑，另一方面是信托预期收益率的缓升。根据用益信托工作室的统计数据，2013年7月至9月的三个月，房地产信托预期年收益率分别为9.4%、9.36%、9.46%，平均预期年收益率达9.41%，虽然低于10%，但已经扭转下滑趋势，平稳回升。业内人士指出，房地产信托收益率的上升，一方面是因为货贝政策收紧，资金利率上升；另一方面是楼市回暖，房价持续上涨，投资者对楼市的风险情绪有所好转。
中国建投副研究员涂俊表示，地产信托融资收益率在第四季度会进一步上升。
据悉，从去年三季度开始，房地产信托产品被监管部门要求由事后备案改为事前备案，审批速度放缓并实行更为严格的审批程序，房地产信托产品的发行数量、总量规模要控制性递减。
“国内的房地产信托主要是房地产信托计划产品，可以向房地产信托投资基金转型。”韩长吉指出，房地产信托投资基金(REITS)相对比现有的房地产信托计划产品具有优势，其优势体现在标准化可流通的金融产品，投资人可以在公开市场上买卖，以获取资本利得；其投资回报稳定，更注重房地产项目的长期运营获利；并且有专业团队介入管理，能提高资金安全性和使用效率等。
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最后更新: 2013-11-13 17:22:18
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